悉墨房价断崖式下跌，拍卖成交率跌至六年新低！这些买家最危险（组图）

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澳洲楼市的回暖势头，正在以很多人意想不到的速度戛然而止。

01 澳洲楼市“急刹车”

就在不久前，很多房产中介还在朋友圈高喊“再不上车就来不及了”，但现在风向彻底变了。

房地产咨询机构Cotality最新数据显示，2026年5月，全国住房价值指数环比持平，首府城市住房价值指数由涨转跌。

在全国大盘勉强维持体面的表象之下，悉尼和墨尔本这两大引擎已经率先熄火。

悉尼整体住宅价值5月下跌0.9%，过去三个月累计下跌2.1%；

墨尔本整体住宅价值5月下跌0.8%，季度跌幅达到2.3%。

要知道，悉尼独立屋中位价在今年2月才刚刚突破160万澳元大关，如今已回落至158万澳元。

一个月蒸发了两万多，放在哪儿都不是小数目。

墨尔本独立屋中位价则跌至95.8万澳元，已经跌破百万大关。

对于一套房子来说，这点跌幅可能不算多，但放在短短一个月的时间里就能有将近1%的缩水，说明市场情绪确实在急转直下。

悉墨房价双双下跌，全澳房屋空置率仅1.5%，租赁市场仍供不应求

好消息是，并非全国都跟着跌。

布里斯班、霍巴特涨0.9%，阿德莱德也有0.5%的小幅上涨。

所以准确点说，不是澳洲楼市崩了，而是悉尼和墨尔本这两个发动机率先熄火了。

至于原因，答案其实并不复杂：持续加息、可负担性恶化，以及艾博年政府那套颇具争议的税改。

02 5%首付买家最受伤

年初至今，澳洲央行已连续三次加息，将官方现金利率抬升至4.35%。

Canatra算过一笔账：三轮加息下来，单身人士借款能力直接蒸发了3.58万澳元，双职工家庭更是少了7.16万澳元。

借钱能力缩水，房价自然就撑不住了。

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但真正让市场冷下来的，是艾博年政府那套房地产税改方案。

根据2026-27财年联邦预算案的新政，从2027年7月起，负扣税优惠只给新房，二手房投资亏损不能再抵扣工资税。

原来那套“持有超过一年，卖房增值打五折”的资本利得税优惠直接废除，改成按通胀指数化计税，并设30%的最低税率。

投资者并不傻。

政策一出，悉尼和墨尔本的拍卖现场立刻变得冷冷清清。

上周末，澳洲首府城市综合拍卖清盘率仅为54.5%，创下自2020年4月疫情封锁以来的最低水平。

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有人会说，房价跌了不是好事吗？年轻人买房不就更容易了？

从理论上讲没错。

但问题在于：那些刚刚靠5%首付计划上了车的年轻人，可能已经被市场扔在了半山腰。

去年10月，工党政府将5%首付计划大幅扩大范围。

到2026年3月，大约11.5万人凭借这一政策实现了买房梦。

只需要5万澳元首付，就能撬动一套100万澳元的房产。

现在的问题是，房价开始下跌了。

按最简单的算术：一套100万澳元的房产，首付5万，贷款95万。

房价只需要下跌6%至94万澳元，房子就比欠银行的钱还要少。

据估算，悉尼和墨尔本约有5万名5%首付买家处于负资产风险之下。

没有人能预见到三次加息、中东战争对生活成本的冲击，以及税改这把突如其来的大锤。

但现在，它们全砸在了同一批人的头上。

03 或有转机

那么，澳洲这轮楼市下滑是短期调整，还是30年房地产超级周期的结局？

AMP首席经济学家谢恩·奥利弗认为，过去30年支撑房价暴涨的几大支柱——低利率、高移民、宽松的房产税务优惠——正在消退。

加上现在政策开始针对投资者动刀，这个超级周期的上升阶段恐怕已经接近尾声。

不过，供应端短缺依然是一个变量。

如果住房缺口迟迟补不上，房价也不见得能跌多深。

艾博年政府对此显然抱有乐观预期。

财长吉姆·查默斯强调，税改恰恰是为了激励投资者转向新房建设——新房依然可以享受负扣税和50%资本利得税减免。

他算了一笔账：如果五分之一的二手房投资者转向新房，将带动约250亿澳元的住宅投资，每年新增约2.5万套房屋。

但问题在于，刚刚被税改敲了一闷棍的市场，能不能凑出五分之一的投资者来响应号召，恐怕没人能打包票。

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对普通买家来说，现在的市场没有标准答案。

悉尼和墨尔本的房价确实在跌，但从另一个角度看，议价空间确实也更大了。

就像一位墨尔本经纪人说的，“现在的购买力比18个月前强太多了，前提是你还有工作，还能批下贷款。”

至于下一步，谁也不知道。

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