奥园危局

屋漏偏逢连夜雨，中国奥园近期“麻烦”缠身。在接连爆出评级下调、物业卖盘后，11月5日，奥园系旗下上市公司纷纷出现下跌，截至今日收盘，中国奥园跌超10%、奥园健康跌超15%，就连奥园美谷也跌超9%。房企爆雷声音不断，一时间风声鹤唳，股价大幅下跌，是市场所给予最真实的反应。

与花样年、当代置业不同的是，奥园方面尚未暴露出流动性危机，但其“断臂”求生，卖掉物管这类“未来”资产，似乎也预示着即将到来的危机。此外，奥园旗下中国文旅四度冲击IPO，虽然艰难，但却不得不为之，“找钱”姿态显露无遗。左手拿文旅上市，右手卖掉物业股权，被降级的中国奥园还有翻身的机会么？

01

遭遇“股债双杀”

中国奥园正在遭遇“股债双杀”。

股票方面，自今年6月份以来，中国奥园股价从高位的8.331元跌至今日收盘的2.19元，短短5个月时间跌幅高达74%。债券跌幅表现亦不遑多让，“20奥园01”从今年8月的97元下跌至最新的26元，期间曾触发20%跌幅临停。

上述表现，显然不是一则“传闻”可以影响的。11月1日，中国奥园曾发布澄清公告，对“京汉置业被纳入失信被执行人”作出回应，京汉置业不属于失信被执行人，目前也未被采取限制高消费的措施，对奥园日常营运及业务并无重大不利影响。

虽然“传闻”不实，但机构近期多次下调中国奥园评级，却是一记重拳。10月15日，标普将中国奥园的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”；10月18日，穆迪也将中国奥园B1企业家族评级列入评级下调观察名单。11月4日，惠誉发布报告，将中国奥园的长期外币发行人违约评级从“BB”下调至“B+”，展望“负面”。同时，还将其高级无抵押评级及其未偿付高级无抵押美元票据评级从“BB-”下调至“B+”，回收率评级为“RR4”。

房企爆雷声音不断，一时间风声鹤唳。综合来看，机构评级下调，核心观点就是担心奥园方面现金流动存在不确定性。

与花样年、当代置业不同的是，奥园方面尚未暴露出流动性危机，但种种动作表明，中国奥园自身大概率存有即显“危机”。

02

卖掉“未来”

在疫情期间，物管板块是房企成长的优质资产，而随着爆雷声音不断，物管板块的身份转变为自救“良药”，成了爆雷房企自救时的第一选择。

中国奥园也未能幸免，选择了“断臂”求生。11月4日晚间，中国奥园、奥园健康发布联合公告称，奥园健康正与若干独立第三方就可能出售提供物业管理及其他相关服务的若干附属公司的权益进行初步讨论。

事实上，中国奥园已就奥园健康股权出让问题，接触过多名买家，合生创展、碧桂园、龙湖、保利皆为接触方。

多家接触方企业向北京商报记者表示，相比佳兆业的旧改资源，奥园的物业资产并不算好。“佳兆业的旧改资产，无论是区域位置、还是可持续性，都是比较优质的，物业则是个挣慢钱的资产，变现能力较慢，且奥园物业板块也不算头部企业。在遍地都是优质资产的当下，奥园物业出售存在难度，除非选择压低价格。”

物管企业选择卖身，也被看作房企揭下了最后一块遮羞布，因为其被视为房企的“未来”，部分物管企业上市后，总市值甚至超过了母公司。即便自身质地优秀，物管企业仍无法掌控自己的命运。

据中指研究院不完全统计，截至2021年11月1日，今年物业管理行业内发生并购交易63宗，涉及并购方33家物业企业；交易金额约315亿元，相比2020全年交易总额大幅增长约198%。

同策研究院资深分析师肖云祥指出，中国奥园是近年来中小企业规模化发展的代表型企业，付出的代价就是负债规模的快速增长。而在市场下行趋势下，这些债务就成了公司巨大的包袱。该公司在明年1月还将面临约31亿元的海外债到期，在目前的市场环境下，将会对公司产生不小的压力。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫则表示，根据媒体报道消息，奥园健康拟以30亿元出售物业股权，但这部分资金大概率无法覆盖中国奥园近期待偿还的债务。从基本面上看，目前中国奥园已“大跨步”将版图延伸至文旅、医美、金融、教育等领域，“求变”的时候也最是“花钱”的时候。

对于股债表现、物业出售事宜，记者与中国奥园方面取得联系，对方回应称“一切以公告为准”。

03

强推文旅上市

截至目前，中国奥园旗下一共有三个上市平台，中国奥园、奥园健康以及A股“更名”的奥园美谷。随着房地产“三道红线”监管新规出台，中国奥园也意图寻找新的“助力”，把文旅板块推上港交所。

在经历了前三次失败后，中国奥园旗下的中国文旅集团再次递交了招股书，并更名为“大湾区文旅康居股份有限公司”（以下简称“大湾区文旅”）。

对于此次更名，大湾区文旅方面表示，顺应大湾区一体化发展趋势，公司业务将继续立足粤港澳大湾区，辐射全国及海外市场，重点专注于及加强文化旅游业务，打造一流的文旅运营平台。

故事很美好，但现实却并非如此。记者注意到，在大湾区文旅的收入中，其文化旅游业务占比很小，主要收入依靠销售度假物业业务来实现。

2021年前5个月，中国文旅来自销售度假物业的收入占总收入的比例为87.1%，而其来自文化旅游的收入占比仅有12.9%，“卖房”业务占总收入超八成。可谓冠以文旅之名，而无文旅之实。对于大湾区文旅能否如愿上市，业内人士也多持有“保留”态度。

在地产分析师严跃进看来，无论是大湾区文旅四度冲击IOP，还是奥园美谷剥离地产业务，中国奥园意在向市场输出“多元化”概念。“房地产变差了，我们不只有房地产。”但中国奥园的“多元化”并不顺利，本质核心还是以地产业务为主。

04

“危机”早有先兆

中国奥园的“危机”有迹可循。

众所周知，土储是房地产企业的立身之本，而中国奥园今年中期业绩报告，新增土储却意外“消失”了。

之所以会消失，也是因为太少了。中国奥园2021年上半年新增可开发建筑面积约107万平方米，权益比65%，权益地价约人民币42亿元，新增可售货值逾人民币178亿元。对比来看，2020年上半年，中国奥园新增建筑面积约695万平方米，新增可售货值约人民币832亿元。

新增土储消失了，中国奥园把旧改摆在了台前，但发力旧改短期能说通吗？

如果对中国奥园有关注，其遭遇恶意做空也已屡见不鲜，根本原因是其“明股实债”遭质疑。根据此前的做空报告，中国奥园的非控股权益占总权益比例超60%，而只分享不到20%的利润，存在严重不对等情况，被怀疑为“明股实债”。

记者梳理发现，从2016年到2020年，中国奥园非控股权益增长近300亿元，超出公司股东应占权益近一倍，而对应净利润占比却一直没超过20%的红线。非控股股东们付出了巨额的资本，却并没有获得与之匹配的回报。

最近一段时间，房地产行业的大环境有目共睹，房企的“难”变成“格外艰难”。左手拿文旅上市，右手卖掉物业股权，被降级的中国奥园还有翻身的机会么？

本文来自微信公众号“地产街21号”（ID:BBT_LS），作者：王寅浩，36氪经授权发布。