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链家研究院院长:住房租赁市场缺少租客需要的产品

2017-11-22 来源: 财新网 原文链接 评论0条

【财新网】(记者 张兰太)“随着住房改造拆迁,人们租得越来越远,越来越贵,为什么?”链家集团副总裁、链家研究院院长杨现领认为,中国到今天为止盖的房子都是基于业主的产品,但是租客需要什么样的产品,整体上都是没有。“租住人口平均面积只有十几平方米,开发商开发出的那些成套的80平方米、90平方米甚至更大的房子,压根儿没有人租得起。供给对不上需求,是因为我们对他们太缺少了解了。”

杨现领是在近日于中国人民大学召开的中国住房长效机制高端论坛上作出以上表述的。

杨现领分析指出,过去五六十年整个北京的人均住房条件得到了很大的改善,人均住房面积从1949年的大概4.8平方米增加到2016年的31.6平方米,但租客居住面积大概只有12平方米,“这是非常大的缺口”。“北京2300万人,但是只有700多万套房子,套均2.1间,也就意味着,北京1500万间的房子对应2300万人口,在这种情况下人均不到一间,所以北京的大部分人都要住在合租的房子里,都要住在城中村、城乡接合部,甚至地下室里。”

近两年,北京持续推进疏解非首都功能,开展了如火如荼的整治拆迁城中村和腾退低端产业的工作。不过,在杨现领看来,城中村是一个城市的活力和希望所在。“如果一个城市没有城中村,没有地下室,这个城市的衰落也就差不多了。深圳为什么能崛起,就是因为深圳有大量的城中村,让这些漂泊的年轻人以群居、合租的形式在城市里面落脚,能够立足,能够在未来有所发展。”

杨现领说,“开发商和政府只关注开发,但是后续关注比较少,这是(房地产市场的)问题所在。”他认为,房屋租赁本质上是一个高度服务的生态系统,需要大量的运营商、服务机构参与其中,形成完整的产业链,所以需要系统开发,还要考虑运营。

十九大报告明确定位租购并举,租赁成为房地产市场发展的新引擎。杨现领认为,这说明过去住房租赁市场发展得太差了,所以需要补课。“租赁在过去十几年的市场发展中一直被忽略。有一个数据可以说明,2016年中国整个房地产交易规模18万亿元,但是租金1.2万亿元,所以比例非常低,大概是8%左右,不到10%。但是国外发达市场,如日本2016年整个租赁交易8000亿元人民币,二手房加新房交易规模是1.2万亿元人民币,这个比例是8:12。美国2016年新房和二手房交易规模是1.2万亿元美元,其中550万套二手房,50万套新房,合计600万套。但是租赁大概5000亿美元,所以也是租赁比例比较高的租购并举。”

杨现领认为,住建部明确12个城市做租赁试点开发,如果真正能够启动,将能成为中国集体建设用地改革非常重要的突破口。“特别是人口净流入,土地相对资源比较稀缺、公开价比较高的情况下,我们开发商没有办法租赁土地,没有持续运营,因为租赁回报率太低了。”

在杨现领看来,2017年的住房租赁市场“非常热闹”,出现了一些变化:开发企业开始从原来开发为主开始转向开发做租赁和持有,或者是做运营,这是非常大的变化;集中式公寓出现比较快的发展;各类企业,包括开发商,做酒店的、做金融的、做基金的纷纷进入都来做租赁;国有银行也开始进入长租市场,公用REITs现在也开始推进。

“我们过去很多年用了非常多的工业用地,但是现在产业结构发生变化,应该思考怎么样重新应用,用于租赁开发。还有商业用地,怎么把商业改变成住宅,特别是租赁住宅,已经有一些企业开始自发的尝试,把一些比较低廉的土地拿过来做租赁。”杨现领说。

杨现领预测,金融机构的进入会带来非常多的变化,将为租客端、供应端、产业链端提供非常大的金融支持力度。“1998年以来,整个中国的房地产金融其实核心就是对于住房的金融,对于消费者端就是消费的购房金融,对于开发企业就是开发贷款的支持。对于地方政府就是融资平台的支持。但是在以租赁端,在这个新兴的产业几乎没有支持。”

不过,杨现领认为,不是所有城市都适合租赁。“今天整个三四线库存已经很高了。经过2017年的去库存,三线城市的房屋已经去得差不多了,但是今年又出来一批土地库存,应该很难再去掉了。因为最近四线城市土地招标非常火热,2017年前三个季度77%的土地供应指标被三四线拿去了,所以这就意味着下一轮土地供应会在这些城市产生非常多潜在的库存,这个是压力很大的。所以房子肯定很难消化,所以更不用说做租赁。一二线城市,特别是一线、人口净流入的二线,这才是我们未来需要去考虑的。房价高,大家买不起,只能租,所以一二线城市才有更多的机会。”■

【财新私房课】2018年房地产市场走势如何,链家集团副总裁、链家研究院院长杨现领将结合中国房地产的历史沿革和数据资料,为你深入分析。详情请点击链接《十九大后房地产市场前景展望》

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