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“负资产”现象已隐约出现,当务之急是赶快准备转贷!

2018-11-13 来源: 澳洲房产大全 原文链接 评论0条

首先跟大家科普一下“负资产”的定义,在房地产领域中,如果房产的“卖价”等于或者低于“贷款额度”,那么这套房产对于投资人来说就是“负资产”。

“负资产”最早为世人所知是在2008年美国次贷危机的时期,如今十年过去了,澳洲的房地产市场上,也出现了“负资产”的身影。

记得我在年初四月份的时候,曾经写过一篇文章名为今年地产可能遭遇的“三大暗流”,即“只还利息”到期,信贷政策堵死转贷渠道,利息造成的投资房持有成本增加,这三个变化将对房产市场造成的破坏性影响。现在2018年已经到了年底,这三股暗流已经变成了什么样子?

这是一个月前的真实案例

“负资产”现象已隐约出现,当务之急是赶快准备转贷! - 1

自雇人士Fiona,2015年底在悉尼北部买了一套两房公寓,贷款72万,当时选择了3年固定利率并且只还利息的还款方式,每个月还款2580左右;

今年固定利率到期后,贷款条件变成了27年本息同还,并且按浮动利息涨至5.4%,每个月还款额跳升到了4300左右,一年仅还款支出就高达5万多澳币,然而租金收入才有3万多澳币,不算其他杂费,亏损每年达2万多澳币。

像Fiona这样的案例不占少数,房子基本都是在2015年之后买入,固定利息或者只还利息到期,目前现金流都处于红线状态。

其实在见我之前,Fiona已经向中介询问了卖房的方案。然而,中介开出的指导价格低于她心里的预期值太多,除去还掉银行贷款,能拿到手里的钱所剩无几,再算上之前购房时的印花税,Fiona这次的投资成绩有点惨不忍睹。

最后,在我的建议下,Fiona及时完成今年的报税程序,最终成功拿下转贷申请,她每个月的支出又回到了三年前的水平,算是暂时缓解了很大的压力。

而我的另一个客户David就没那么幸运了, 他也是2015年底时在上北区以275万购入的别墅,当时借款比例85%,总额高达230多万,今年本想转贷套出一部分现金,用来成交另一套楼花。可没料到银行估价只有240万左右,基本和原来贷款额度持平,根本没有任何Equity可动。

除了这两个案例,再观察市场上一些楼花的成交状况,几乎可以推断,在2015年中至2016年底进入市场的这批置业者身上,“负资产”现象已经开始出现。

在严厉的贷款限制下,银行为降低“负资产”风险,迫使投资人“只还利息”到期后转成“本息同还”,导致这一批投资人利息支出产生重大变化。不堪重负之下,投资人急于卖房,从而破坏了市场供需关系,引发了最近的房价波动。

最近两个月的拍卖清空率持续低迷,也是贷款政策变化的连锁反应之一。

既然找到病因,那么对于2015-2016这一波入市的投资者,在2019年最应该考虑的事情就是做好“转贷”规划。理由只有一个,就是控制还款现金流。

“负资产”现象已隐约出现,当务之急是赶快准备转贷! - 2

虽然贷款市场持续收紧,但是银行并不拒绝申请质量优秀的申请人。至于如何成为银行心目中的优质客户,可以参考以下这些基本建议:

1、一定要注意自己的日常花销,减少一些不必要的日常支出  

2、合理规划纳税情况  

3、切记在转贷前做过多的信用申请

4、清空一些债务,例如:信用卡,车贷等 

5、重新审视自己的投资组合是否健康,处理不良资产轻装上路

6、提高自己的主动与被动收入

房产投资一定是个人财富积累重要工具,这一点作为个人理财的“战略”构想毋庸置疑,然而在实践的过程中难免遇到这样那样的困难时期,关键在于我们如何使用“战术”去战胜困难,找到合适自己的方法,只要将火种留存,下一个地产黎明一定会等来。 

关键词: 负资产房产投资
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