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每日地产 | 观点:商用物业投资,一方尚未被开发的净土

2018-10-26 来源: 每日地产ozreal 原文链接 评论0条

每当说起房地产投资,大多数人可能首先想到的都会是住宅物业(Residential Property),但其实,从长远来看,投资商用物业(Commercial Property),也是一个很不错的选择。从贷款角度来分析,若您在申请住宅物业贷款时碰了壁,不妨试一试通过投资商用物业来申请贷款,也许会获得不一样的结果。

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简单来说,投资商用物业一般有以下10个好处:

1.租金收益

一般来说,商用物业的租金收益会高于住宅物业,并且更容易达到收支平衡。

投资商用物业的年度净收益通常为6%左右,而住宅物业的收益只能达到2% - 3%。

2.租赁vs购置

如果您在做生意,那么相较于通过第三方租赁办公场所,用您的自管养老金来购置工厂或者办公场所(有附带条件)再进行出租更有优势。在这种情况下,您可以直接通过自管养老金出租工厂/办公室给公司,租金收益将直接被计入自管养老金。

3.税率优势

通过公司缴纳的租金费用,在报税时是按照30%的公司税率(小型公司的公司税率为27.5%)来计算并抵减的。而租金收益计入自管养老金后,则按15%的税率进行计算,资本增值税率也仅为10%。

4.养老金缴纳限额

根据规定,个人能够投入自管养老金的金额是有限额的;但作为自管养老金名下投资的商用物业,由于市场的租金价格会有浮动,以租金形式计入的收益则没有上限。

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5.折旧价值

比起住宅物业,投资商用物业在税务上拥有更为宽松的折旧率。

6.免税收益

如果您的收入颇高,每年要交很多个人所得税,那么您可以考虑购买一个商用物业,利用折旧所产生的负扣税来减少自己当年的所得税额。

7.投资杠杆

通过贷款来实现资产的有效利用是个非常明智的策略。

举个例子,小明有$200,000的现金存款,同时他以67%的投资价值比率(Loan-to-value ratio,贷款金额与房产价值的比率)贷款$400,000,资产总额即$600,000。用这笔钱购置一个商用物业,那他拥有的可用资产即为$600,000而不仅仅是现金存款的$200,000。

假设:

年度资本增长率为5%;

年度租金收益为6%;

利息率为5%

注意:有一些房产(包括一部分住宅物业),是没有资本增值的。主要看您投资时如何进行地产的选择。

8.资产租赁选择

商用物业的承租方基本上都是公司,所以一般都倾向于签署长期租赁合同,例如5x 5,意为在合同中关于租赁期限的相关条款会提供承租人一个权利,在完成首个5年的租赁合同后还可以选择和出租方继续签订下一份五年合同。

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9.远优于住宅物业的商用物业租赁条款

大多数的商用物业租赁都需要承租方承担所有的费用支出,出租方收取净收入(租金收益-支出)。

10.租金收益的增长率和资本增值紧密相连

一般来说,通过第三方租赁商用物业时,很多租赁合同都会包含租金每年自动上调的条款,上调的幅度基本上会根据固定比例或是CPI的变化来设定。这意味着地产的资本增长和租金的上涨相辅相成。

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